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  根据上海2035总体设计，新静安的苏州河以南全境以及不夜城、苏河湾两地都处在中央活动区内，是上海城市发展的重心。确定了以”国际静安、 圆梦福地”为奋斗目标，实施“一轴三带”城区发展的策略。“一轴”，就是打造一条贯通南北、 共享互融的复合发展轴。

  项目为静安区内环以内市中心地段，产品梯户比2梯4户，有中央空调和地暖；项目的主力户型为130㎡左右三房两厅两卫全功能户型，全部装修交付；装修理念以现代快意的艺术生活为主题，即保证空间的统一性和隐私需求，又增添了视觉的穿透和空间的流通性；本项目不地理位置优越未来发展前途较佳，不管是自住还是投资都是最佳的选择。

  如今上半年过去了，这里分享一下十个城市的名单，以及当时的甄选的标准与逻辑。上海静安『华象大楼』售楼处电话☎【预约热线】✔✔✔

  过去两年，市场溃后，很多逻辑都跟以前不一样了，要求我们更加细致的做多维度的全面分析，所以运用了#全国房地产市场机会与风险监测系统#中的多个指标。

  第一，回顾一下过去两年市场技术形态，也就是房地产市场景气度，预测一下2024年走势。

  第二，观察住宅交易量。十个城市的都是有新房、二手房，加总之后我们看下量能。

  第四，观察新房库存。里面包含两个指标，一是现货，当前可以卖的房子还没有卖完的存货。二是期货，土地已经出让，但是还没有上市销售的潜在供货。

  第五，观察经济面。这是一个城市运行底层支持力，我们研究其经济环境景气指数。

  第六，偏离度和牵引力。这组指标很复杂，事物都是轮回的，运行中会有周期。我们看每个指标，都会在楼市火爆的时候会出现正偏离，偏热。楼市低迷的时候，在某些时段会出现负偏离，偏冷。房价泡沫指数，是衡量市场偏离度的重要指标之一。领先指数和当期指数之间的关系。其中再分解成两个指标：小马和老马。我们一般就把领先指数作为马，马在前面跑，去拉车；车是市场指数。有时马拉车，有时马罢工。

  这套市场监测系统很复杂，只言片语也讲不明白。目前正在付费使用我们系统的房企朋友们，可能体会更深一点；那些没有试用过，也没用过的朋友们，只是偶尔看到老杨在自媒体上发的一些图表，会存在一知半解。

  市场景气指数：2022年的市场形态是抗跌，2023年是补跌，预计2024会企稳，稍微往上走一些。成交量：北京是有韧性的，近三个月的成交指数-40，还是低于荣枯线的，但是低的不是很多。房价：过去的三个月，北京的房价出现了杀跌。价格目前是偏低迷的。仓库存储上的压力：目前来看北京的新房的现货的仓库存储上的压力偏大，供大于求。期货的压力偏小，略微供不应求。综合看现货和期货的话，北京仓库存储上的压力未来的一年的话走势应该是中性的。经济面：北京的经济面是偏中性的，经济对楼市的支撑是偏中性的。偏离度与牵引力：北京的房价泡沫指数-28，就是说房价已经跌入到合理区间了。小马目前是90，小马正在拉车，而且是连续拉了七八个月了。老马是-1000多一点，老马目前还是没有拉车，不出力。

  市场景气指数：上海跟北京比较类似的，2022年市场抗跌，23年补跌，24年应是企稳态势。成交量：上海目前的成交指数是-60。价格：近几个月杀跌，形态跟北京类似。仓库存储上的压力：当前现货库存压力指数-35，部分新房供不应求。上海新房市场要强于北京，看供求，包含看一些红盘数量。期货压力指数是-100，未来一年上海可以上市的供应量其实也不是很多。经济面：经济环境指数-90，比北京要弱很多，对楼市购买支撑力是不足的。偏离度和牵引力：上海房价泡沫指数是10，房价泡沫还没有挤完。小马是35，已经有两三个月是拉车状态了。老马是-800多，老马的负值比北京要稍小一点。当前上海的房地产市场综合景气指数是-50，相比北京的-79的市场指数要略微好一点。领先指数是-24，弱于北京的领先指数。上海的问题就在于，领先指数牵引力不强。上海静安『华象大楼』售楼处电话☎【预约热线】✔✔✔

  市场景气指数：2022年是较弱的，2023年是略弱的，2024年估计是中性的。天津过去三年的路线图，跟京沪是不一样的，2023年没有补跌，反而是略有走强。成交：近三个月成交景气指数是5，比北京、上海都要强。价格：最近三个月也是杀跌。杀跌幅度小于北京上海。仓库存储上的压力：现货目前是中性的，期货-160，潜在供应严重不足，2024年的天津的新房上市量应该是偏少的。经济面：中性略强，比北京、上海都要强，对楼市的购买力是较好的支撑力。偏离度和牵引力：天津的房价泡沫指数是-54，属于超跌状态。小马是62，已经是连续七个月拉车的；老马-46，很快就会转正。当期指数目前-34，市场其实是比北京上海都要稍微好一点；领先指数24，也比北京上要好。天津技术形态整体上是不错的，只是城市能级比京沪深，要弱一些。

  市场景气指数：2022年是市场略弱，2023年起伏比较大，其中三季度跌幅明显，2024年我认为是中性的，横盘，市场重心略有上移。成交：量能是正值，近几个月总体站上荣枯线年下半年是偏弱的。仓库存储上的压力：现货目前是略强的，部分新房略微供不应求；期货指标是中性的，供求还可以。经济面：经济环境景气指数是-83，是比较弱的。杭州的问题，经济环境指数偏弱。偏离度和牵引力：房价泡沫是正值，房价泡沫还没有挤完。小马-3，没有拉车。老马-100，其实还不错。当期市场景气指数是-18，震荡复苏的状态。领先指数是-28，未来半年拉车是不给力的。估计2024年下半年会有所改善，温度不冷不热，短期往上走的空间不大。

  市场景气指数：合肥过去的两年的形态，跟北京上海是比较类似的。我以前曾说过，2016年以来，合肥的形态，有点类似上海。2022年合肥市抗跌，2023的补跌。2024估计是略弱，企稳中的话会略增一点。成交景气指数：近三个月是-80，量能不行。价格：近三个月杀跌，偏弱。仓库存储上的压力：现货略强；期货略强。总体上看，新房的供应压力并不大。经济面：景气指数-97，比前面几个城市都要弱，合肥经济面偏弱。偏离度和牵引力：房价泡沫指数是-45，房价泡沫已经挤完了，进入到低估区间；小马是45，正在拉车，已经拉了七八个月了；老马是-900多，目前没有出力。当期景气指数是-64，较弱状态，但不是很弱。领先景气指标是-21。合肥的情况，2024年会稳住，应该会朝着复苏的状态推进。

  市场景气度：2022年的市场是较弱的，2023年基本慢慢企稳；2024年估计还是偏稳中性，也不可能会出现明显的往上走，基本横盘。住宅成交：成交景气指数是40，交易比较活跃，情况类似天津；市场的容量比较大，城市基本面的偏强，导致交易量偏活跃。价格：近期小杀跌，杀跌的幅度小于前面几个城市；跌势没那么的明显。仓库存储上的压力：现货是略强的，略微供不应求，或者说供求平衡；期货也是偏中性的，天津的西安的供求关系还是可以的。经济面：景气指数是-70，较弱，支撑力稍微弱一点。我再解释一下，前面讲了很多的经济面，经济面里面包含了蛮多指标：比如gdp增速、人民币贷款、物价、人口等。偏离度和牵引力：房价泡沫指数是-15，泡沫还没挤完，主要是过去几年，楼市持续偏强，房价收入比和房价涨幅都比较大，对楼市的短期走势是小幅的拖累。小马是-10；老马是很好，老马是520。说明过去长期走势，市场是没有透支的，领先指数牵引市场的重心还要往上走。西安，其实很复杂。主要是2017年之前的那四五年楼市偏弱，近几年虽然它是偏强的，把前面几年偏弱的很多部分对冲掉了。当期的市场景气指数-6，其实相对很多城市来看，是比较强的，离正值区间是很近了。领先指数是-24，车子跑在马前面的，形态不是很好；我估计未来半年，市场应该不会往上走，是横盘状态。上海静安『华象大楼』售楼处电话☎【预约热线】✔✔✔

  市场景气度：2022年市场略弱，2023也是略弱，它没有补跌，市场指标，尤其交易量是比较强的，2023年三季度，出现偏弱的形态。2024年，预计是横盘。交易量：成交指数100，比较活跃，明显的站上了荣枯线，主要是二手房交易量保持很活跃，过去两年都偏强的，基本上在全国是独树一帜的。价格：过去的一年多，有时候涨，有时候小跌，但是近三个月是杀跌状态，有点就类似于其他高等级城市。库存：现货是略弱的，仓库存储上的压力略微大了一点；期货，较强，未来一年，成都可以上市的新房量不会很多，供求关系还是可以的。经济面：偏弱，经济环境指数-123，能够说是前面几个城市当中最弱的；所以2024年，我认成都楼市上升的动能不足。其实偏弱的。偏离度和牵引力：房价泡沫指数是零，刚刚把房价泡沫给挤完了。小马是-6，小马的牵引力是偏弱的；老马是780，老马的情况跟西安比较类似；成都和西安两个城市，来自于长期的领先和当期指数的关系，是高度的相似。成都的房地产市场的当期指数-37，绝大多数都是略微处于合理区间；领先指数-29，略弱，对当期指数支持较弱，所以2024年市场大概率横盘为主。

  市场景气度：苏州2022年市场是很弱的，上半年很弱，下半年变为较弱。2023年，除了一季度有个冲高之后，二季度开始市场变得很弱。2024年，我预计由很弱变成较弱，较弱，下半年可能变成略弱。成交：苏州的成交指数-50，目前没有站上荣枯线，略弱。价格：跟其他热门城市一样，过去的三个月杀跌。仓库存储上的压力：新房市场仓库存储上的压力是80，略明显的供大于求；期货略弱，略供大于求；整体看来仓库存储上的压力较大，新房市场不太乐观。经济面：经济指数-84，较弱，经济支撑力也不足。。偏离度和牵引力：房价指标是房价泡沫指数是-5。目前刚进入到挤完泡沫的状态。小马91，连续七八个月开始出力拉车；老马-350，但是负值比较小，2024年老马会转正，也即拉车。从领先和当期的关系来看，我认为2024年牵引力会稍微大一点。当期指数，当期的市场的经济指数是-99，处于萧条区间，领先指数-19，牵引力略弱。

  市场景气度：厦门2022年市场较弱，2023年波动比较大，一季度比较强，三季度的就很弱，四季度稍微反弹；2024年我认为是市场稳住，小幅往上走。交易量：最近的三个月是-40，也是低于荣枯线的，但是低的不是很多。价格：过去三个月杀跌。仓库存储上的压力：现货略微供大于求；期货是中性。总体看未来一年还是可以的，不是很糟糕。经济面：经济环境指数-125，很差；整个福建经济面都偏弱。偏离度和牵引力：房价泡沫是-6，已经是明显进入到超跌区间了。小马20，连续四个月开始拉车了；但出力的程度不是很大。老马是-650，老马还在拖后腿，还没有发力。当期指数，当期指数是-56，领先指数是-36，近两三个月到市场是小幅复苏的，若领先指数仍是负值，制约了未来一年往上走的空间。

  市场景气度：其实关于选广州，我是有点犹豫的，因为广州有些指标是偏弱的。2022年市场是较弱，2023年还是较弱，估计2024年是略弱。过去两年广州的市场景气度要高于深圳。成交：成交指数是30，站上荣枯线，偏强，要明显好于深圳。价格：过去三个月广州价格杀跌。仓库存储上的压力：现货很多，新房供大于求的情况很突出；期货是中性的。经济面：经济环境指数-100，很弱的状态。偏离度和牵引力：房价泡沫是-30，泡沫已经挤完了。小马38，出力拉车了。老马-720，目前还没有出力。当期市场景气指数是-72，处于较弱的区间。领先指数是-34，未来的几个月，市场景气度会往上走点，但空间较小。上海静安『华象大楼』售楼处电话☎【预约热线】✔✔✔

  上述，就是对十个城市房地产市场走势的技术分析。提示大家，上述分析的时点是今年1月初。而且，这是在全国大市低迷的背景之下，瘸子里挑将军，市场表现相对强一点的城市，或者说下跌没那么惨的城市，同时也很可能是下一轮楼市上涨的先头部队。如今，半年过去了，总体上还是符合年初预判的。下图是今年6月全国主要城市的房地产市场当期景气指数。其中，成都、厦门和苏州的走势，弱于年初的预测，其他七城城市符合预期。

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  按照区域发展和产业导向，凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与青浦区企业签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，并同时符合以下单位条件之一、个人条件之一的，可在青浦新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

  3.取得国家三级职业资格（高级工）及以上证书的高技能人才，工种与证书相符，且符合单位主导产业或行业（单位提供证明）；

  4.最近3年内累计24个月在本市缴纳职工社会保险基数不小于本市上年度职工社会平均薪资2倍；

  6.青浦区经济社会持续健康发展紧缺急需或为青浦区经济社会持续健康发展做出特殊贡献的其他人才。需由用人单位提出、行业主管部门推荐并经区委人才办审核认定。

  其中，符合个人条件5-6的人才实行白名单制，不受单位条件以及工作年限、劳动（聘用）合同年限等前置条件的限制。

  人才购房区域总面积约68.9平方公里。范围设定：北至大叶公路，东至浦星公路，南至上海绕城高速，西至沪杭公路-南竹港；北至芝泽路，东至沪杭公路改线，南至八字桥路附近，西至地灵路。

  按照奉贤新城区域发展和产业导向，与公司签订二年及以上劳动（聘用）合同且在本单位工作满一年、按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、在本市无住房的非沪籍人才，同时符合以下单位条件之一、个人条件之一，可购买奉贤新城住房1套，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

  1、符合奉贤新城产业高质量发展导向，工商注册地、税收户管地均在奉贤新城，一年内未出现重大违反法律和法规等情形的企业；

  2、奉贤新城范围内机关事业单位、科研院所、社会组织等对奉贤新城经济社会持续健康发展有重要支撑的机构；

  3、符合奉贤新城产业高质量发展导向，工商注册地、税收户管地均在奉贤新城产业协同区园区，一年内未出现重大违反法律和法规等情形的企业。

  3、取得国家三级及以上职业资格（高级工）证书，工作岗位与资格证书相符的高技能人才；

  4、最近3年内累计24个月在本市缴纳职工社会保险费基数不小于本市上年度职工社会平均薪资2倍的人才；

  6、入选市级及以上人才计划或具有相当层次的并纳入区委人才办管理服务的人才。

  符合个人条件5-6的人才实行清单制，不受单位和新城工作年限、劳动（聘用）合同年限等前置条件限制。

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