但星尚·观澜世嘉是这几年少有的,真正让人眼前一亮,拉高人居标准,打出差异化的精品。
小胖君认为,在同质化严重的市场,现在买房就要买差异化的产品,价值才能跳脱市场。
首先社区天赋方面,项目双面环水,西侧则是一个在建中的幼儿园,整体的居住环境静谧。
项目临主干道沪宜公路的东侧打造了约7000㎡的社区配套商业和邻里中心,服务于社区的同时有效阻隔道路噪音。
让业主的归家之路从繁华步入静谧,创造一种自然与都市间进退从容的平衡气质,兼顾开放社区与私密环境。
景观设计理念是用活力十足的中央花园和健康静谧的组团花园,打造一个充满运动活力和健康生活的公园式社区。让住宅资源最大化呈现出一个有品质感 、自然感、艺术感的沉浸美学体验社区。
一轴是南北景观轴,包含入口花园和中央花园,动静区分有致,相互结合,将宅间花园分隔有序,在保证私密空间的条件下又通过中央花园相互连接。
一心指中央花园,串联动静主题花园空间,结合地形创造一系列不同高度的社交空间,以中央轴线作为空间划分的基底,让居者的归家从繁华步入静谧,提供丰富的观赏体验和生活乐趣。
四园是指四个宅间主题花园,包括童梦森林、芳溢·康屿、幽隐·柚境、澜苑·观栾。
童梦森林(儿童区):设置翘翘板、摇摇马及成品攀爬滑梯装置,增加场地多重玩乐体验。
芳溢·康屿(健体区):设置康体健身花园、林下交流空间及休闲卡座,形成多核心情景体验。
幽隐·柚境(主题花园):种植主题植物以及布置多功能属性的小空间,满足大家穿行其中时的不同需求。
澜苑·观栾(主题花园):在有限的空间里创造出一片林下的休憩空间,在满足部分功能属性的前提下,尽可能赋予场地丰富的景观意境氛围,最终生成了这一处生机盎然的小天地,人们在此感受到生活的惬意与真实的居住体验。
小区采取经典的中轴对称设计手法,结合中心绿化及景观带打造出独特的仪式感和尊重感。
打造了品质社区出入口广场---尊享迎归院景及景墙--精致温暖的入户门厅,尊贵礼序的三进式院落归家空间,使业主归家路充满仪式感。
整个项目建筑多采用对称造型,气势恢宏。建筑外形丰富而独特,形体厚重,世家贵族气息在建筑的冷静克制中优雅地散发出来,造型各异呈现出浪漫典雅风格。
外立面采用经典时尚现代主义风格:通过温和的颜色搭配、简练的横向线条、黄金比例的立面比例、极简抽象的建筑符号、建筑顶部的飘板,呈现一个现代风格和艺术气质结合的高品质社区。
同时在建筑用材上,我们兼顾高品质成熟工艺和节能环保:立面整体采用品质真石漆,营造温馨且时尚的建筑氛围;窗户收边细节采用精致金属型材,工艺纯熟还原度高,彰显近人尺度细节,与墙面附着力强,耐久性能优异。地下室采用BIM模拟设计,仔细推敲地库管线的排布,充分提升地库净高及归家尺度。
这独特且惊艳的设计感,会让星尚·观澜世嘉成为嘉定新城未来靓丽的风景线,也会成为业主未来身份的象征。
走进社区内部,整个项目采取经典的中轴对称设计手法,尊贵礼序的三进式院落归家空间,结合中心绿化及景观带打造出独特的仪式感和尊重感。
整个社区从颜值到仪式感,从实用性到宜居程度,在嘉定新城乃至整个上海约400万级市场中,都算得上尤为出众。
户型也是品质的表现之一,我把它单独拎出来,是因为户型设计格外优秀,我想让大家能更清晰地看到。
首先,项目主力户型是建面约103-107㎡3房2卫,除此以外还有123㎡4房2卫、129㎡4房2卫。
并且整个社区没有小户型,整体的圈层高度统一,为业主营造了很优秀的改善居住环境。
上海市面上大部分的户型得房率都在73%左右,也就是说,103㎡的户型实际使用面积在75㎡左右。
但星尚·观澜世嘉百平米的户型的实际使用面积却高达81-83㎡,相比别的户型多出了8-10㎡。
也就是说,同样买约103㎡的产品,买到星尚·观澜世嘉,就能为业主剩下了约40万左右的价格。这是何等的性价比。
项目约103-107㎡3房2卫设计,有着宽绰的大横厅设计,并且3.5开间朝南。
相比这类传统户型来说,星尚·观澜世嘉约103-107㎡户型的整体南向采光、视野等维度的表现,更加出色。
还有主卧套房设计保证了主人的私密空间;整体动静分离的设计保证了居住更加静谧等等,这个户型堪称刚改客户们的首选。
建面约123-129㎡真四房,这个户型的南向面宽和尺度感堪比一般的别墅。
项目所在的区域可谓是嘉定的心脏位置,整个区域最重要的两大片区:嘉定主城区+嘉定新城中央活动区都在星尚·观澜世嘉业主的生活圈内。
先说嘉定新城中央活动区,这是一个“被倾注了嘉定新城所有高端资源”的片区!项目距离中央活动区直线km。
嘉定新城立足于服务全市“四大功能”和“五个中心”建设大局,发挥沪宁发展轴上的枢纽节点作用,建设国家智慧交通先导试验区。
全力打造远香文化源、嘉宝智慧湾、西门历史背景和文化街区,成为科学技术创新高地、智慧交通高地、融合发展高地、人文教化高地和具有较强辐射带动作用的新城样板。
其次,项目距离嘉定区政府直线km,所处区域是一城之核心,享受一城之繁华。
从城市界面到配套体量,再到需要一些时间去沉淀的烟火气,这里的表现都非常出色。
商业方面:项目周边商圈环伺,正在建设中的嘉定首座奥特莱斯—砂之船奥特莱斯距离项目仅1.5km。
并且距离项目直线km范围内,还有嘉定宝龙广场、百联嘉定购物中心、大润发、罗宾森广场、西云楼等大型商圈。
医疗配套方面:项目周边5公里内有三甲医院--瑞金医院北院;上海肿瘤(质子)中心及配套医院、瑞金医院北院二期;以及在建的中医医院嘉定新院。
教育资源方面:距离项目约2.8公里的上海民办华曜嘉定初级中学(原名上海民办华二初级中学)。(具体学区划分以政府实际划分为准)
换句话说,对于星尚·观澜世嘉的业主来说,现在他们拥有同级别更好的完善配套,而未来他们将收获更加磅礴的发展势能。
从地图上就可以很直观的看到,项目距离人民广场直线万均价的青浦新城和奉贤新城更好。
更重要的是,G1503绕城高速及S5沪嘉高速的嘉定主城区出入口,距离项目仅1公里,走沪嘉高速可抵达中环畅达全城。
尤其是去真如、五角场以及虹桥主城区等城市CBD,真的是十分便捷,来看百度地图的测距:
另外,有一点值得一提,对嘉定熟悉的老司机们必须要知道,沪嘉高速常年通畅,即使早晚高峰,相比其他城市主干道也是相对来说更加顺畅的。
总的来说,这个约400万级的新房,在站位、地段、配套等等方面都凌驾于整个嘉定新城,跟松江、青浦以及奉贤等新城中部分约5万+新房相比,星尚·观澜世嘉的性价比更是突出。
多年之后回头来看,2023年,一定是地产行业,很重要的一年。因为,这一年发生的历史性转变,太多了。
市场层面上,疫情结束之后,还原出来的真实购买力的萎缩,让大部分人对房产的信仰,产生了深刻的动摇。
围绕土地、投资、产品、销售每个方面的政策,都发生了逆转,勾勒出了一个和过去完全不同的行业全景图。
在年关这一段时间点,我们盘点了今年最重要的5个趋势,这些趋势无疑都将深刻改变行业的未来。
今年,助推地产行业从大开发走向大资管的政策,相当密集。基本上在住宅、商业、租赁所有的领域,都有了关键性的突破。
3月20号,证监会宣布开启不动产私募互助基金的试点,把住宅也纳入了投资范围,包括存量商品房、保障性住房、市场化租赁住房。
并且,不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资,相当于开放了过去限制性的投资主体入场,机构和个人能够最终靠私募基金的方式,合理地持有投资房产,同时免除房产税开征的顾虑。
针对租赁住房,3月24日,央行和银保监会又发布了住房租赁“金融 17 条”。
从建设、购买、运营、退出全方位,一揽子给长租公寓企业的投资,扫除了所有障碍。
同时,也允许租赁企业发债,和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围,扩容到了市场化租赁住房领域。
3月底,国家发改委发布的“236号文”,将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。
仅仅8个月后,首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT,就已经正式获批发行。
公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域,标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步,开始与全球REITs市场对齐。
这不仅为开发商融资打开了巨大的想象空间,也代表着地产行业「运营时代」已经正式到来。
这一轮,由政策端引导,主动刺破行业泡沫的一步棋,承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的,就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。
在住房领域最重要的一项,就是加大保障性住房的建设和供给。也就是今年引起全社会高度关注的「二次房改」。
此前,我们的祖国一直以来都有保障房的供给,但是各地方保障房体系分类复杂,管理原则也不统一,并且和商品房体系没有完全分开。
这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利,权力寻租空间也很大,真正的低收入群体更难得到保障;也让保障房越建越少,不能持续提供社会保障。
一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的根本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。
二是首次明白准确地提出「让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原则进行配售,提供社会保障;商品房,则该涨就涨,该跌就跌,不再通过政策对市场进行过多干预。
并且保障性住房严格实施封闭管理,在「保障房体系」和「商品房体系」之间,划出了一条清晰的界限,彻底分开。
「住房双轨制」的明确,意味着我国住房制度改革正式从“探索期”,进入了“发力期”。这将彻底改变行业未来的供需关系,和商品房的开发思路。
其实,作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响,从今年上半年开始,就一直陆续有房企退市。甚至可以说,掀起了一股千亿房企退市潮。
在这两年不破、不立的改革浪潮中,这些被“破”掉的高杠杆房企的退市,一方面,宣告了一个狂飙时代的结束,另一方面,也预示着行业出清正在进入到新阶段。
从下半年开始,高层对民营房企和优质房企进行保护的表态,越来越明确,措施也慢慢变得具体。
11月,金融监督管理机构又出台了更加具体的指导政策。提出了涉房贷款的「三个不低于」,要求金融机构定量给房企,尤其是民营房企融资输血。
12月13日,住建部副部长再次表示:支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中,已不再受到“三道红线”的限制。
保房企、保销售,将成为明年房地产行业的主旋律。政策从严苛转向呵护后,行业也将逐渐从衰退周期,转入复苏周期,进入一个触底反弹的新阶段。
12月底,随全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海,迎来政策松绑,调控的最后一块坚冰,终于也开始融化,给今年全行业「五限放开」的基调,划上了一个圆满的句号。
属于今年的一个标志性事件,就是:过去楼市过热时期出台的调控手段,正式全面退出市场。
包括且不限于,限购、限贷、限价、限商、限售……9月份,全国范围内执行“认房不认贷”,核心城市扎堆取消限购、限售政策,行业郑重进入了购房政策最宽松的时期。
五限的放开,尤其是大范围的限购取消,将激活跨区域/跨城市的购房需求,进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。
地产行业也将进入到真正的「大分化时代」。这种分化,将体现在土地价格、销售价格、成交量等方方面面。
事实上,目前土拍市场已揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中,“新地王”重出江湖,和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中,就不断出现冰火两重天的局面。
2024年,土拍市场和销售市场的“温差”,将会更加戏剧化,并慢慢的变成为行业未来的常态。
其实,不管是购房政策放开,还是保障房体系和资产管理政策的破局,归根结底,大的背景都是由于房地产市场供求关系发生了根本变化。
中央政治局的这个定调,也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。
供求关系变化,并不是简单的供不应求,或者供过于求,而是从整体性的短缺时代,进入到结构性的过剩和短缺。
一方面,开启逆周期调节,稳定资产价格。另一方面,在全球化解体的大背景下,保证城市返乡人群有地方住,减少不稳定因素。
今年下半年,不少城市已经在推行「以旧换新」政策。开发商或政府机构,通过收购、置换、补贴等方式,鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”的资金。
今年租赁住宅的热度快速上升,很大程度上,也依赖于集体土地入市,释放出大量存量土地和房屋,用于大规模集中式租赁住房建设。
今年华润有巢顶级规模的租赁社区润堂·瀛海店,和北京万科泊寓成寿寺社区,都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。
7月份,国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改,来平衡市场的供需关系。
从政策层面上,开始鼓励成交高价地,打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上,对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。
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